Konut ve iş yeri kiralarında yıllık artış, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişimini geçemez. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Beş yıldan uzun süren kiracılıklarda kira, hâkim tarafından emsal kiralara göre yeniden belirlenebilir.
Ev sahipleriyle kiracılar arasındaki en sık anlaşmazlık konularından biri yıllık kira artışıdır. Kanun bu artış için bir üst sınır koyar; sınırı her ay TÜİK’in açıkladığı enflasyon verisi belirler.
Yasal sınır: 12 aylık ortalama TÜFE
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimi geçemez. Bu kural hem konut hem çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.
Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirlemişse o oran uygulanır. Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir ve artış en fazla yasal sınır kadar yapılabilir.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Kira sözleşmenizin yenilendiği ayda geçerli olan oran kullanılır. Bu oran, o aydan bir önceki ayın enflasyon verisiyle açıklanır. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için oran, Eylül verisiyle açıklanan yüzde 31,49‘dur. TÜİK yeni oranı her ayın 3’ünde saat 10.00’da açıklar.
| Yenileme ayı | Yasal sınır |
|---|---|
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
| Ekim 2026 | %31,49 |
Örnek
Aylık kirası 25.000 TL olan ve sözleşmesi Ekim 2026’da yenilenen bir kiracı için yeni kira en fazla 25.000 × 1,3149 = 32.872,50 TL olabilir. Sözleşmede yüzde 40 artış yazıyorsa da yine bu tutar uygulanır; yüzde 20 yazıyorsa kira 30.000 TL olur.
Yüzde 25 sınırına ne oldu?
Konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yeniden 12 aylık ortalama TÜFE değişimi uygulanır.
Beş yıl kuralı ve kira tespit davası
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından; tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenebilir (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3). Bu yolla kira, yasal sınırın üzerinde bir tutara çıkarılabilir. Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Sıkça yapılan hatalar
- Yıllık enflasyon oranını kira artışı sanmak: Yasal sınır yıllık değil, 12 aylık ortalama enflasyondur.
- Sözleşmenin başladığı ay yerine yanlış ayın oranını kullanmak.
- Sözleşmedeki yüksek oranın her durumda geçerli olduğunu düşünmek.
Yenileme ayınıza göre yeni kiranızı kira artış oranı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz. Oranlar TÜİK verisinden otomatik güncellenir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; uyuşmazlıklarda bir avukata danışın.